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透视小区"乱账":公共收益不透明 账外账孳生

2017-12-18 08:58:59来源:解放网人评论  分享
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摘要:“影子账户”和“账外账”究竟为何会孳生,又该如何疏导、监管进而杜绝?

小区公共收益,包括“住宅专项维修资金的存储利息”、“利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益”、“利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的、业主所得收益”、“住宅共用设施设备报废后回收的残值”等。根据《住宅专项维修资金管理办法》,以上资金“应当转入住宅专项维修资金滚动使用”。当然,利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的、业主所得收益,也可依照“业主大会另有决定”进行使用。

然而,宝山区文华苑的业主在查询小区公共收益时,却发现有着11个车库的“非机动车停车费”非但没有入账公共收益账户,反而在业委会的要求下单独做了一本台账。更令业主们想不通的是,业委会一名成员还单独开设了一个私人账户,用于领取业委会成员的津贴、办公费用和会务费等费用,结果却被发现从小区公共收益资金中划转出了18100元“劳务费”和3600元“高温补贴”。

无独有偶,静安区越秀苑的业主发现,前任业委会曾跳过物业公司,独立收取小区空置房的公共租金,擅自存入一名业委会成员名下私人账户,用于小区日常维修。

这些游离于监管之外的“影子账户”和“账外账”,一旦曝光,瞬时便会刺破业主、业委会、物业三方之间本就脆弱的信任关系,成为横亘在三方之间的心魔,进而搅乱整个小区的安宁。

“影子账户”和“账外账”究竟为何会孳生,又该如何疏导、监管进而杜绝?

[案例一]

公共收益的钱哪里去了

10月8日,70多岁的邹玲(化名)和文华苑几位业主在小区东门广场发放业委会换届选举宣传资料。突然,30余名身着黑色制服的人员冲进小区,抢走了宣传资料。

“有人心虚了,害怕新选出来的业委会不跟他们穿一条裤子。”邹阿姨说,业主们之所以想按程序改选业委会,一个重要的原因就是“这届业委会私设账户,导致有些账目说不清”。

文华苑这届业委会成立于2012年11月,任期5年。按规定,业委会应当每半年向业主公布维修资金和公共收益的收支账目。2014年2月,业委会公布了上一年的公共收益收支账目“情况一览表”,不料这张表格竟成了业委会与部分业主之间矛盾的导火索,因为文华苑2013年公共收益为-234455.3元,业主们感到不可思议。

为了搞清楚公共收益的钱都用到哪里去了,业主们下定决心查账,并向业委会提出了查看发票等原始凭据的要求。“业委会以业主‘不具备专业财务知识’为由拒绝查账。”业主吴元(化名)认为,这简直是开玩笑,“业主当然有权查账”,而且小区业主中不乏工程师、教授、律师,完全具备查账能力。

在2014年公示的一份业委会公告中,晨报记者注意到,针对此次业主查账的要求,业委会认为这些业主“不具备专业财务知识,也不具备查阅涉及其他业主信息的主体资格,因此,其查阅公共账目的要求不合理,不予应允”。与此同时,业委会于2014年4月22日召开紧急会议,同意召开业主大会,建议聘请第三方有资质的审计公司上海琳方会计事务所,对文华苑2013年度的维修资金、公共收益账目追加一次审计。

“影子账户”令业主惊诧

在被业委会拒绝查账后,文华苑一些业主并不服气,转而向宝山区住房保障和房屋管理局(以下简称宝山房管局)投诉。

2014年4月30日,宝山房管局作出回复:根据《上海市商品住宅维修资金管理办法》的规定,“业主对公布的维修资金账目情况有异议的,可以要求业委会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对”。

2014年6月17日,在大场镇房办的组织下,业主到大华物业公司查询和核对相关账目。查账过程中,一个以业委会副主任私人名义开设的“影子账户”浮出水面,令整个局面更加复杂。“我们发现,主管经济账务的业委会副主任卢某某,在农业银行单独开设了一个私人账户,号称用于领取业委会成员的津贴、办公费用和会务费等费用。”吴元说,业主发现,这一私人账户中,涉嫌违规动用了小区公共收益:依照规定,业委会成员已享受津贴,但在2013年1月21日,小区公共收益资金中又被划转出18100元,以“劳务费”的名义,打到了该账户中。此外,还有一笔“高温补贴”无法解释清楚:在业委会以“会务费开支”的名义,擅自向9名业委会成员,发放了每人400元的“高温补贴”。上述两笔费用,均系大华物业公司将小区公共收益资金,划转到卢某某个人的银行账户中,随后提现支出。

业主查账后,将上述问题向宝山房管局和大场镇房办作了书面报告,并向业委会请来做审计的上海琳方会计事务所通报了情况。2014年6月琳方会计事务所在审计报告中指出:“公共收益中列支慰问费、加班费4190.90元未见业主大会决议。报销会务费中含有高温补贴3600元。购买日用品用于大会会务,领用手续不够完善。”

业委会借口“隐私”拒绝查账

除了上述两笔费用,业主们还发现一些公共收益去向不明,但要查账却难上加难。

目前,文华苑共开放了11个非机动库车,停车费由物业向业主收取现金并提供“文华苑业主委员会”的收据。此外,该小区南门和东门分别设置了两台净水设备,也是由物业代收场地租赁费,两台每月100元。

“两年来,非机动车停车收入和净水设备租赁费等,均未划入公共收益,去向不明。”邹玲等业主怀疑,原本属于全体业主所有的公共收益资金,有可能跳过业主大会在上海银行开设的维修资金公共账户,转而划至卢某某开设的那一个银行账号划转和使用,进而出现了小区在上海银行的“公共收益补充(收入)”、“业委会经费收入”、“公共收益支出”和“业委会费用支出”等账目,连年为“0”的怪现象。

为此,业主们要求对这一私人账户进行查账,但“业委会以‘个人隐私’为借口,拒绝公开卢某某私人账户中运作的资金账目和信息”。

宝山房管局:

3600元“高温补贴”尚未追回

非机动车等收益没有入公共收益账目是否违规?业委会成员以个人名义开设的银行账户,划转公共资金是否合法?如果相关人员拒绝公开账目,如何监管?

11月22日,宝山区房管局物业管理科相关负责人说,经调查,文华苑这个个人账户往来的都是业委会“工作经费”,目前尚没有法规限制这种做法:1.81万元“劳务费”,性质也是工作经费,写成“劳务费”是财务工作疏忽;业委会9人每人400元的高温补贴肯定是违规的,已发出整改通知,但监管部门对业委会缺乏执行手段,目前为止,3600元尚未追讨回来。

对于非机动车等收入没有入账公共收益的情况,监管部门表示将展开深入调查。

针对上海琳方会计事务所2014年对小区所做财务审计工作,监管部门表示,将联系上海银行尽快指派一家有资质的第三方审计机构对文华苑财务情况进行新一轮审计,以彻底摸清小区存在的财务问题。

业主们说,值得欣慰的是,目前,文华苑业委会的换届改选工作正在进行中,“换届筹备组刚刚成立,业委会候选人正在紧张遴选中,希望能选出有责任心、水平高的业委会成员,为小区办实事”。

[记者对话物业财务]

“非机动车停车费”

为何不入公共账户

为什么要在维修资金账户之外,另设一个私人账户?这个私人账户的用途是什么?有没有人对这个私人账户进行监管?

日前,晨报记者就此多次联系文华苑业委会成员提出采访请求,均被拒绝。

10月26日和12月15日,负责代理小区记账工作的大华集团上海物业管理有限公司财务负责人张经理两次接受记者采访时均承认,“非机动车停车费之所以不入账,是当时小区领导(指业委会)的决策”。

记者:为何要设立这样一个私人账户?

张经理:因为文华苑是商品房和售后公房混合型小区,按照规定,小区维修资金账户分别开在上海银行和建行,账户不能使用现金、支票,只能用贷记凭证与物业公司结算。小区发生维修后,在维修资金系统内公示,然后由银行把钱打给我,我再跟施工单位结算。

银行和大华集团都对现金使用有严格监管,而《议事规则》规定业委会有三大费用:成员津贴、办公费用和会务费,大华物业管理的17个小区的所有费用都在我这边报销,工作量非常大,为方便操作,由业委会提供一个银行账户,业委会三大费用都走这个账户,再由账户所有人取出现金,分发给各成员。

记者:既然业委会成员已经拿了津贴,为何还会有18100元“劳务费”?

张经理:18100元“劳务费”是业委会预支的会务费备用金,账目上是借款,后来发现,账务处理的时候做错了,2013年9月,把这18100元转出来了。业主看到的是贷记凭证,我后面有附件,说明了18100元的用途。

记者:借款为何写成“劳务费”?

张经理:记账中确实有疏漏。每天这么多往来账目,不可能一点差错都不出。

记者:业委会开设的这一私人账户是否有人监管?

张经理:我只负责代理记账,对于支出是否合理、收支项目是否完整……只能提醒,没有监督的权利。其他部门也并不查账。

记者:非机动车停车费、净水设备租赁费等是否划入公共收益账户?

张经理:多年来,从来没有“非机动车停车费”这个项目入账,这是当时小区领导(指业委会)的决策。净水设备租赁费不清楚。

记者:非机动车停车库由谁管理?电费、人工费等成本从何处支出?

张经理:由大华物业管理,成本是从公共收益账户支出。

记者:“非机动车停车费”不入公共收益账户,支出为何从公共收益账户支出?

张经理:……(沉默)

大华集团上海物业管理有限公司总经理助理梁先生补充说,2012年11月以来,受新业委会委托,他们将“非机动车停车费”做了一本台账,这本账独立于公共收益账户之外。

为何非机动车停车费要单独做一本台账呢?对此,物业工作人员表示,这是业委会的决策,他们不方便评论。

[案例二]

静安区越秀苑:

公共收益竟然存入私人账户

与文华苑一样,静安区越秀苑的业主同样饱受“影子账户”的困扰。

2017年11月,为了厘清小区曾经的公共收益问题,越秀苑几名业主代表又在小区里的空置房会合了,业主老朱手里,拿着一本厚厚的材料。这些材料都是2013年至2014年期间,越秀苑小区业委会的相关账目,有些是业委会公布的,有些是老朱等业主通过各种渠道收集来的,包括租房协议、业委会出具的收入汇总表、维修资金支付凭证等。

老朱用黑色碳素笔将材料逐一编号,共20份。在将材料一份份对照后,他在白纸上列出了15个问题:

问题一,“越秀苑小区1号楼101室《房屋租赁协议》与业委会2013年10月23日公示《小区空置房情况表》不吻合,其收租金的收据实际金额与合同约定金额差异明显;

问题二,“越秀苑2号楼101室《房屋租赁合同》约定2013年7月1日起租金2500元,而业委会公示的《小区出租情况表》却是2013年9月1日开始收取租金,那么,2013年七、八两个月的租金500元去哪里了……

越秀苑部分业主与业委会关系的剑拔弩张,源于2013年至2014年,业委会实行一项特殊的制度:2013年,越秀苑业委会及小区代表30余人,决定跳过物业公司,独立收取小区空置房租金,并将租金用于小区日常维修。

由于业委会无权开设银行账户,业委会收上来的公共收益只能被存入业委会成员名下的私人账户。

根据上一任业委公布的2014年1月至8月越秀苑小区资金流向情况表,空置房租金主要用于安装监控室空调、维修小区儿童乐园、维护楼宇抽水泵、草坪、大门等项目,8个月共支出费用45337元。

原业委会主任张先生说:“我们这样做,是因为前任物业卷走了我们之前的公共收益,我们对物业公司缺乏信任,而下一任物业还尚未与我们签订协议。”

为了保障账目公开透明,越秀苑前任业委会成立了业委会监事组,对账目问题进行监督,并定期对空置房租金金额进行公示。尽管如此,由于这些空置房屋租金的收取、保管均是个人,而业委会及监事组只有30余人,这个设在私人名下的“公共收益”账户,没多久便引发了其他业主的猜疑。

老朱手里的资料,便是当年争执的焦点:租房协议是业委会与租户签订的,是否存在阴阳合同?地下室的违建房屋也被出租了,这笔出租费用到底是多少?

业主间的猜忌,很快演变为争吵。最终,有业主到芷江西路派出所报了案,请警方介入调查。

据芷江西路街道房办工作人员回忆,为了调查此事,芷江西路街道特意成立了专项小组,同时,请公安经侦部门介入调查。调查结果显示,小区业委会并不存在私人侵占公共财产的问题。

“但是,一部分业主就是不相信。”芷江西路街道房办工作人员说:“其实我们也能理解这部分业主的想法,因为将公共收益放入私人账户,缺乏必要的监督,本身就是不对的。”

在原业委会成员看来,当初设立这个账户的初衷,恰恰是为了保障所有业主的利益。但因为不够透明,这个游离于监管之外的账户,恰恰也成了其他业主猜忌的理由。

“无论如何,业主委员会无权设置账户管理财务,只能请具有专业财务的物业公司或第三方机构代为管理。”芷江西路街道房办工作人员说:“我们也对此事下达了整改通知。”

但猜忌的阴霾,至今萦绕在两派业主的心头:被查账的业主说,“他们甚至动手打人,为此报了两次警”;要查账的业主则称,“放在楼下的车子今年还被划了”……

[业内分析]

“账外账”的出现反映缺乏基本法律意识

“业委会将资金存在某个业委会成员的个人账户,直接造成了对这笔资金的使用难以进行监督,小区业主的公共利益也可能会因此可能受到损害。”市政协委员、上海里格律师事务所主任安翊青律师认为,如果出现严重的财务问题,甚至有可能追究其刑事责任。

根据《住宅专项维修资金管理办法》,小区内的公共收益“应当转入住宅专项维修资金滚动使用”。当然,利用住宅共用部位、共用设施设备进行的经营的、业主所得收益,使用方式也可由“业主大会另有决定”。

物业管理专家黄友建说,即使从“业主大会另有决定”,操作也需符合法律规定:根据中国人民银行《现金管理暂行条例实施细则》的规定:“不准将单位收入的现金以个人名义存入银行”,业委会当然也不例外。

黄友建说,一些小区之所以出现“账外账”,甚至出现了把公共收益存入私人账户的情况,是因为不少业委会成员并非专业人士,法律意识淡薄。

“目前针对维修资金的条款非常完善,但是针对公共收益的规定就比较少。由于不需要经银行审批,一些业委会认为使用公共收益比使用维修资金方便许多。甚至有些业委会认为,如涉及使用维修资金,需三分之二以上业主同意,但涉及使用公共收益,仅需二分之一以上业主同意即可。”黄友健认为,根据维修资金相关法律,物业管理企业可以向开户银行支取不超过工程款总额30%的预付款,也可以从维修资金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金。但实际上,很少有物业从维修资金账户里支取备用金,都是用公共收益做小区日常维修,但这个操作等于越过了维修资金账户的管理,也给未来小区业主查账时留下了隐患。

黄友健说,就像越秀苑前业委会使用空置房租金用于小区日常维修一样,很多业委会并没意识到,公共收益的使用需要经全体业主同意:“许多出现纠纷的业委会总愿意强调,小区的维修资金从未动过,但是查账的业主不会在意维修资金有没有动过,他们只想知道,大笔的公共收益去哪了?为何账户上见不到?”

安翊青律师建议,应该进一步明确业委会的法律地位,厘清行政、市场、社会“三家”关系,将业委会和“影子账户”的治理纳入法治轨道。


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